Investir en dispositif jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, est un nouveau mécanisme fiscal destiné à relancer l’investissement locatif en France après la fin du Pinel. Il s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement locatif neuf, en le louant nu comme résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Le cœur du dispositif repose sur l’amortissement fiscal du bien, permettant de déduire chaque année une partie de sa valeur des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable et, in fine, l’impôt à payer.
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En complément, l’investisseur peut déduire les charges suivantes :

Taxe foncière
Intérêts d’emprunt
Assurances
Frais de gestion
Charges de copropriété

Résultat : dans de nombreux cas, une quasi-absence de fiscalité sur les loyers pendant plusieurs décennies.
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Fonctionnement et avantages :

L’investisseur peut amortir fiscalement son bien, comme une entreprise le ferait pour un actif, ce qui diminue ses revenus fonciers imposables.
Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés selon la zone géographique et le type de logement (intermédiaire, social ou très social).
Le déficit foncier généré par amortissements peut être imputé sur le revenu global, dans la limite des plafonds en vigueur .
Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2028

Déficit foncier Jeanbrun : un levier fiscal particulièrement puissant
Si le total amortissement + charges déductibles dépasse les loyers perçus, un déficit foncier est créé.
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jeanbrun déficit foncier

Ce déficit s’impute selon les règles suivantes :

Il efface d’abord l’impôt sur les loyers .

S’il reste du déficit (hors intérêts d’emprunt), il peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Conditions et engagements du dispositif Jeanbrun :
Le bien doit être loué pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant son achèvement.
Plafonds de loyers, trois niveaux existent :

Intermédiaire (proche Pinel / LLI)
Social (environ -30 % du marché local)
Très social (environ -45 % du marché local)

Le niveau choisi détermine le taux d’amortissement applicable :

3,5 % Intermédaire (Plafond de 8000 € par an)
4,5 % Social (Plafond de 10000 € par an)
5,5 % Très social (Plafond de 12000 € par an).

Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire (Il est interdit de louer à un membre de la famille jusqu’au 2e degré).

Les Logements éligibles :

Logements collectifs situés partout en France neufs ou anciens (ancien avec minimum 30 % de travaux).

À noter : aucune limite en nombre de biens.